Conoce los enfoques de valuación inmobiliaria

En México, un avalúo inmobiliario es la estimación del valor comercial de un inmueble a través de un dictamen técnico imparcial mediante las características de uso y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble.




Es común que en muchas ocasiones los avalúos inmobiliarios causen discrepancias debido a un mal trabajo de apreciación, falta de conocimiento en la materia o por caer en las manos de seudo valuadores, por lo cual a continuación te presentamos una sencilla explicación sobre los diversos tipos de avalúo y sus características.
tomado de metroscubicos.com



Avalúo Físico o Directo

Este tipo de avalúo se refiere al valor físico material de la propiedad en cuestión, quiere decir; ¿Cuánto costaría volver a construir esa misma propiedad (valor nuevo de reposición) y aplicándole los deméritos debidos a la vida consumida del inmueble a través de los años, el grado de mantenimiento que se le ha efectuado, etcétera?, ¿Cuánto valdrá en ese instante esa propiedad como está (valor neto de reposición), poniéndolo simple? ¿Cuánto cuestan las piedras antiguas hoy?



Existen varios métodos para calcular este valor, sin embargo no se toma en cuenta la Ley de Oferta y Demanda del inmueble y aquí es donde se crea una gran confusión ya que si se efectúa un avalúo técnico, “Físico o Directo”, la gente cree que se va a vender exactamente en ese valor, lo cual en la mayor parte de los casos no es cierto.



Existen algunos valuadores, no muy calificados, que sin tener los conocimientos suficientes ni las licencias vigentes autorizadas, se dedican a hacer este tipo de avalúos dando por resultado precios fuera de la realidad, es común la presencia de pasantes de Ingeniería o Arquitectura para hacer este trabajo, se atreven a hacer avalúos sin ser profesionales en la materia, desorientando al público y causando confusión. Por eso es importante que este tipo de avalúos sea hecho por un experto.



Avalúos por capitalización de rentas

Estos se elaboran analizando la renta que se podría pagar por el inmueble en cuestión, capitalizándolo con un porcentaje que es el resultado del tipo de propiedad, la edad, el estado de conservación, la facilidad de rentar, la inflación, la plusvalía, deméritos, etcétera. Se obtiene un valor de dicha propiedad efectuando un análisis matemático de los factores antes mencionados y la mayor parte de las veces este avalúo no coincide con el avalúo físico o directo, ya que este avalúo por capitalización de rentas indica cuál será el capital que tendría que invertir en esa propiedad para que me dejara la renta antes mencionada.



En muchas ocasiones estas rentas difieren de lo que se está rentando en realidad el inmueble. En conclusión, este tipo de avalúo y los análisis de los factores son complicados, no te atrevas a hacerlo solo, siempre consulta a un profesional.



Avalúos comerciales

Son avalúos que analizan tanto el avalúo físico, como el avalúo por capitalización de rentas, así como la Ley de Oferta y Demanda, o sea el valor del mercado, lo cual quiere decir cuánto estaría dispuesto el público a pagar por dicha propiedad de acuerdo con las condiciones de Ley de Oferta y Demanda en este momento.



En esto influyen: la inflación, el exceso de propiedades, la falta de propiedades, los créditos, la devaluación, etcétera. Realmente el avalúo que debemos de tener en cuenta es el avalúo comercial que contempla los diferentes tipos de valores antes descritos, ya que en épocas de bonanza puede uno obtener más dinero que el valor físico directo, o sea más de lo que me cuestan las “piedras antiguas”, pero en época de crisis financiera, de alta inflación, etcétera, muchas veces el valor que obtenga por dicha propiedad es menor al que cuestan la “piedras antiguas”, ya que incluye la Ley de Oferta y Demanda.



En resumen, puedes analizar el valor físico, capitalización de rentas o creer que tu propiedad vale mucho dinero, pero la cruda realidad es que tienes que venderla en el valor comercial, o sea lo que el público realmente está dispuesto a pagar por dicha propiedad, de acuerdo al estudio profesional correspondiente, y si no estás de acuerdo en estos valores tendrás que esperar tiempos mejores para vender tu bien raíz.



Es importante recordar que las inversiones en bienes inmuebles son buenas a mediano o largo plazo esperando el momento adecuado para volver a venderlas. Pero si necesitas venderlas en tiempos de crisis, obviamente obtendrás un poco menos, pero te salvarán de un problema inmediato o una necesidad económica.



En conclusión, siempre consulta a expertos inmobiliarios en la materia y no por ahorrarte unos pesos contrates gente no profesional e inexperta, ya que esto puede llevarte a tomar decisiones equivocadas o hacerse ilusiones sin fundamento.



Como regla general, cuando quieras poner en venta o renta un inmueble, en primer lugar tienes que acercarse a un corredor profesional inmobiliario, no a personas que no están calificadas, que no tienen una empresa bien establecida, que no dan facturas, que no pagan impuestos, que son ignorantes pero cobran “barato” ¡cuidado!

El Infonavit te capacita para adquirir vivienda

Ahora el Infonavit te orienta y te ofrece la mejor información para que tomes la mejor decisión sobre cómo utilizar tu Crédito Infonavit y el saldo de tu Subcuenta de Vivienda. Para ello el Instituto diseñó el taller de inducción Saber para decidir, al cual puedes acceder ya se vía Internet o de manera presencial en los planteles del Conalep.

A partir de este mes de abril, es un requisito tomar este taller para inscribir tu solicitud de crédito e iniciar el trámite de otorgamiento.

Para el Infonavit es importante que participes en el taller porque no sólo se trata de apoyarte para que adquirir un patrimonio, sino también para que tomes una decisión inteligente al momento de seleccionar una vivienda.
El curso comprende información sobre la manera como funciona el Infonavit, la forma de utilizar el crédito y los elementos a considerar para elegir una casa o departamento, entre otros temas.
El temario del curso comprende nueve capítulosI.- ¿Qué es el Infonavit?

II.- ¿Cómo funciona el crédito en general?

III.- La Subcuenta de Vivienda

IV.- Mi presupuesto familiar y posibilidades de pago mensual

V.- El Crédito Infonavit

VI.- La Garantía Infonavit

VII.- ¿Cuándo comprar casa y cuál debo comprar?

VIII.- ¿Qué obligaciones adquiero cuando compro una casa?

IX.- Reglas para vivir en comunidad
¿Cómo se impartirá?

Este curso lo podrás tomar de manera gratuita y escoger una de las siguientes modalidades:

Por Internet: debes entrar al portal del Infonavit a través de la página www.infonavit.org.mx /Sección Educación y Cultura

De manera presencial: en los planteles del Conalep.

El curso en línea puedes tomarlo en una o varias sesiones, de acuerdo a tu disponibilidad de tiempo, mientras que en los talleres presenciales puedes escogerlos el día y horario que más te convenga y tendrán una duración de cuatro horas.

Una vez que hayas participado en el curso Saber para decidir, el Infonavit te expedirá una constancia con vigencia de un año a partir de esa fecha, para que la presentes al momento de que realices la solicitud de tu crédito.

tomado: de metroscubicos.com

La casa de tus sueños en sólo 10 pasos

Aunque todos quisiéramos una casa con piscina en un buen sector de la ciudad, con más de una recámara y salón social, la verdad es que para tener la vivienda de tus sueños el proyecto debe ajustarte a lo que más le conviene a tu bolsillo, indica la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco).


"Si ya cuentas con la autorización de tu crédito del Infonavit, es importante que determines, junto con tu familia, aquellas características relacionadas con la vivienda que habrán de satisfacer sus expectativas y necesidades", detalla la procuraduría.

Para elegir la casa de tus sueños sin atentar contra tus finanzas personales, ten en cuenta estos 10 pasos que debes seguir, según la Profeco, antes de firmar el contrato de compra venta.

1.- Busca opciones que se adapten a tu presupuesto.

2.- Emplea las herramientas que ofrece el Infonavit para comparar precios y características de los inmuebles.

3.- Recurre a todos los medios para hacer una búsqueda exhaustiva de la vivienda que se adapte a tus necesidades. No te vayas con una única opción.

4.- Al acudir a las oficinas de venta, además de ver los planos y maquetas, visita la casa de muestra.

5.- Si la vivienda es nueva aclara tus dudas sobre la construcción como materiales, acabados en pisos y muros y muebles adicionales que te pueden ofrecer.

6.- Pregunta si además de los servicios básicos, la casa cuenta con lo necesario para instalar teléfono, televisión por cable e Internet.

7.- Recorre el vecindario en distintas horas para determinar si te gusta el ambiente y vecinos del mismo.

8.- Asegúrate que la vivienda esté al corriente con el pago de servicios, impuestos y administración.

9.- Verifica si en la calle o colonia hay edificaciones con distintos usos de habitación, ya que si hay negocios no autorizados el valor de la vivienda puede disminuir.

10.- Adicional al costo de la vivienda y su tamaño, ten en cuenta los tiempos de traslados de la vivienda al trabajo y escuela de tus hijos.

En el caso de que aún no cuentes con el crédito hipotecario, antes de solicitarlo recuerda comparar los esquemas que ofrecen los bancos o Sofoles y pon especial atención a la tasa de interés (fija, variable o mixta) con la que se calcula el tipo de financiamiento, recomienda la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef).
Otro de los consejos es que preguntes por las limitantes del contrato de crédito como puede ser no arrendar el inmueble durante la vigencia del crédito, cesión de derechos y el importe final del crédito después de comisiones, entre otras, detalla la Condusef.
"Antes de formalizar, solicita a la institución una copia del contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria; analízalo y, si lo considera necesario, busque asesoría", añade la comisión.

tomado de: CNNExpansión.com


13 de Mayo de 2011