Impulsan planes de renta con opción a compra

El Infonavit y la Conavi aseguran que la medida es para fomentar el mercado y beneficiar a los arrendadores

CIUDAD DE MÉXICO (19/JUL/2010).- Organismos de vivienda, como el Infonavit y la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), impulsan programas de renta con opción a compra.

Alejandro Kuri, director general del Instituto de Administradores de Inmuebles de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), confirmó que en el caso del Infonavit hay un esquema inmobiliario que permite, a través de un crédito, rentar una casa, pero con la alternativa de llegar a adquirirla.

A su vez, dijo, la Conavi también busca estimular la construcción de vivienda en renta.

El empresario insistió que, debido a la crisis, muchas casas quedaron rezagadas y, por ello, se buscan beneficios fiscales para fomentar este mercado y beneficiar a tenedores.

En promedio, la renta de un inmueble asciende a seis mil pesos, pero hay locales o viviendas cuyo precio mensual llega a 50 mil pesos.

Kuri destacó que hay reuniones permanentes con el Infonavit y la Conavi para analizar diversos esquemas que faciliten e incentiven la renta de inmuebles, ya que con ello se coadyuvará a resolver el déficit de vivienda en el país.

Reiteró que el esquema de renta es una alternativa para que las personas puedan adquirir un inmueble.
Luego de la crisis económica de 1995, organismos de vivienda buscaron impulsar un esquema de renta con opción a compra, el cual no tuvo los resultados esperados.

Alejandro Kuri recordó que desde abril los integrantes de la AMPI suben la información de sus clientes al Buró de Crédito.

Cada mes se envía información, buena y mala, de las personas que rentan. Y para arrendar, las inmobiliarias consultarán al Buró y, con base en ello, determinarán si las personas que rentan tiene un buen comportamiento de pago.

Al subir la información de los arrendamientos a este sistema de información crediticia, se podrá competir de manera mucho más equitativa con los financiamientos.

El directivo aclaró que no todos los que tienen una casa en renta pueden subir los datos al Buró.

tomado:http://www.informador.com.mx/economia/2010/219119/6/impulsan-planes-de-renta-con-opcion-a-compra.htm

¿Cuánto puedes gastar en la compra de tu casa?

A menos que tengas grandes cantidades de dinero almacenadas en una caja fuerte o dispongas de una herencia, necesitarás solicitar un crédito. Afortunadamente, el sistema financiero en nuestro país es sólido y ofrece planes para todos los perfiles y presupuestos.

Históricamente en México, hasta 2005 hubo una escasez de fondos que permitiera otorgar financiamiento hipotecario, la buena noticia es que esto ha cambiado en los últimos años, pues tanto instituciones públicas (Infonavit y Fovissste), como privadas (bancos, Sofoles y Sofomes) cuentan con recursos para ofrecer un gran número de créditos; no dudes en que hay una para ti.

El amplio abanico de hipotecas que hay en el mercado puede crear confusiones a la hora de elegir, por eso en este capítulo te decimos cómo funcionan, cuánto cuestan y los criterios para detectar el crédito hipotecario más oportuno para ti.

Haz cuentas

Antes de acudir a solicitar financiamiento, debes analizar dos cosas:

• Con cuánto dinero cuentas para el desembolso inicial requerido, que servirá para cubrir el enganche inicial, (que te solicitará cualquier banco o Sofol) y pagar los gastos extras que se generan cuando te otorgan un crédito.

• Cuál es tu capacidad de pago mensual, es decir, qué porcentaje de tus ingresos te queda disponible después de cubrir tus gastos.

El resultado de lo anterior te dará la pauta para saber cuánto puedes gastar y qué tipo de casa comprar, sin poner en riesgo tus finanzas personales.

¿Cuánto capital inicial necesitas?

Para saber con qué capital inicial debes contar considera dos cosas: el enganche y los gastos extras.

• Enganche. Es el porcentaje del valor total de la casa que no es financiado por el banco o Sofol y que deberás cubrir con recursos propios, ya sea con ahorros o un préstamo familiar. En México los bancos y Sofoles sólo financian entre el 80% y 95% del valor de la propiedad.

Considera que tener el enganche es requisito indispensable para que el banco o Sofol acepte otorgarte un crédito.

A diferencia del enganche, los siguientes tres rubros son costos por trámites que realizará la institución financiera y te las cobrará directamente.

• Comisión por apertura de crédito. Dependiendo cada institución puede ir desde el 1.75% hasta el 2.7% del monto de crédito solicitado.

• Investigación. La cuota promedio es entre $500 y $800 pesos. Esta investigación es relacionada a tu historial crediticio.

• Gasto notarial. Incluye los honorarios del notario y la gestión de cada uno de los trámites necesarios que comprueben que el inmueble que vas a comprar se encuentre libre de gravámenes, es decir, que no está hipotecado o embargado por terceros; que no existan adeudos de agua, predial u otros servicios.

El gasto notarial también contempla el pago de los derechos por registrar legalmente tu nombre como el propietario y el pago de impuestos por la compra.

Dependiendo la localidad donde se encuentre la casa, este gasto varia. El rango promedio es entre 6% y 8% del valor de la propiedad. La oficina notarial es asignada por el banco o Sofol.

• Avalúo comercial. Es requerido por las instituciones financieras. Con este avalúo se estima el valor comercial de una propiedad de acuerdo a sus características físicas, acabados, infraestructura y ubicación.

El banco o Sofol se basa en este documento para determinar el monto del crédito que te otorgará. Te financiará el porcentaje máximo que sus políticas lo permitan.

Por ejemplo, si la propiedad se está vendiendo en $1,000,000, pero el avalúo comercial dicta un valor en el mercado de $800,000 y el banco o Sofol presta hasta el 80%, en este caso te financiará el 80% de $800,000.

Cuánto puedo gastar mensualmente

Ya tienes claro el dinero inicial que se requiere para conseguir un crédito, ahora necesitas saber con cuánto dinero mensual dispones para el pago de una hipoteca. Para esto, hay que calcular cuánto dinero disponible tienes al final del mes, que puedes destinar al pago mensual de tu crédito.

Los primero es poner en papel cuánto ganas. Suma tus ingresos netos mensuales (lo que recibes después de pagar impuestos).Considera en este renglón tu pago de nómina e ingresos complementarios como negocios e inversiones.

El monto de tus ingresos netos comprobables son uno de los requisitos que te solicitará el banco o Sofol para determinar cuánto crédito puede otorgarte.

Ahora bien, calcula cuánto gastas. Lista todos los rubros que te generan un desembolso mensual como, comida, educación, gastos de transporte, entretenimiento y ahorro.

Ya sabes cuánto ganas y cuánto gastas, pero ¿cuánto debes destinar a tu crédito hipotecario? El porcentaje idóneo es el 20% sobre el ingreso neto mensual y el tolerable es 30%.Te recomendamos no pasar del 25%, pues así tendrás dinero disponible para algún imprevisto.

Como ves el tema de ingresos es importante, pero el de gastos lo es más. La regla de oro dice: no comprometas más de lo que tus ingresos VS gastos te lo permiten.

Para hacer cuentas

Ahora que ya tienes claro con cuánto dinero dispones para la compra de tu casa, mira estos ejemplos de cuánto gastarías si:

Caso 1

Deseas adquirir un inmueble de $1,000,000 pesos. Supongamos que has solicitado un crédito típico con Banorte a un plazo de 15 años.

Desembolso inicial requerido: $297,900

Enganche 20%: $200,000 pesos

Comisión por apertura de crédito: $24,000 pesos

Avalúo: $3,400 pesos

Investigación: $500 pesos

Gastos notariales: $70,000 pesos

Mensualidades: $10,000 pesos

Ingresos a comprobar: $26,600 pesos

Caso 2

Deseas adquirir un inmueble cuyo valor es de $1,500,000 pesos. Supongamos que has solicitado un crédito típico de BBVA Bancomer, a un plazo de 15 años.

Desembolso inicial requerido: $371,880 pesos

Enganche 15%: $225,000 pesos

Comisión por apertura de crédito: $28,700 pesos

Avalúo: $4,900 pesos

Investigación: $780 pesos

Gastos notariales: $112,500 pesos

Mensualidades: $13,300 pesos

Ingresos a comprobar: $50,700 pesos

Caso 3

Deseas adquirir un inmueble de $2,000,000 pesos. Supongamos que has solicitado un crédito típico de Santander, a un plazo de 15 años.

Desembolso inicial requerido: $588,900 pesos

Enganche 20%: $400,000 pesos

Comisión por apertura de crédito: $43,200 pesos

Avalúo: $5,700 pesos

Investigación: Cero

Gastos notariales: $140,000 pesos

Mensualidades: $20,200 pesos

Ingresos a comprobar: $63,100 pesos

Fuente: Simulador CONDUSEF

Ahora sí, con tus finanzas en orden estás listo para conocer la oferta de créditos hipotecarios y elegir el mejor para ti.

Esta compra es la más importante de tu vida y en la que destinarás mayor porcentaje de tus ingresos, sin embargo, no significa que debas vivir “al día”, siempre debes tener dinero disponible para hacer frente a alguna emergencia.

tomado de metroscubicos.com

Cómo funciona el autofinanciamiento para comprar casa

A pesar de ser una alternativa de financiamiento bastante accesible, los sistemas de autofinanciamiento no son muy considerados por las personas que buscan adquirir una vivienda.

La principal diferencia entre el autofinanciamiento habitacional y el de auto consiste básicamente en el plazo para pagar cada uno de estos bienes. Sin embargo es la forma más accesible para quienes buscan tener una casa propia a futuro y no cuentan con recursos suficientes para el enganche y contratar un crédito hipotecario.

En el autofinanciamiento para casa sólo es necesario dar el primer pago, cubrir el costo de un seguro de vida y la cuota de inscripción, lo que en promedio representa 0.575% del valor total del crédito contratado, más IVA.

Unas vez cubiertos estos pagos, los solicitantes son incluidos en grupos que realizan aportaciones mensuales a la cuenta de un fideicomiso. Cada mes, con el monto de las aportaciones se financia la adquisición del bien a algunos miembros del grupo seleccionados mediante diversos mecanismos: por antigüedad, sorteo, acumulación de puntos, listas de espera o subastas.

Este sistema es similar al de una tanda, por lo cual todas las personas que deseen participar tendrán que aportar el enganche a un fideicomiso y no al propietario al que deseen comprarle un inmueble.

Las personas que no cuentan con un enganche tienen que reunirlo de cualquier manera mediante aportaciones mensuales generalmente es el equivalente a 40% del valor de la propiedad que se piense adquirir. Hasta no haber reunido este capital las personas no tienen derecho a participar en las vías de adjudicación que cada Institución haya designado para su sistema de Autofinanciamiento.

A continuación te presentamos un ejemplo de cómo funciona este mecanismo de adjudicación:

Una persona que decide entrar a un sistema de autofinanciamiento sin contar con el enganche correspondiente debe realizar primero la contratación, pagar la inscripción o apertura del contrato que puede ser un promedio del 4% sobre el valor del contrato o bien de la propiedad.

El siguiente paso será comenzar mes a mes con las aportaciones designadas de acuerdo al valor de su contrato hasta reunir un promedio de 60 mensualidades puntuales (5 años) o adelantadas y así tendrán derecho a una lista de espera o bien participar en alguna subasta para poder adjudicar su contrato.

En ocasiones las listas de espera por ejemplo suelen ser hasta de 24 meses de espera lo que es totalmente ineficiente para personas que iniciaron desde cero y no podrán tener su casa hasta que haya pasado ese periodo de 7 años.

Para las personas que cuentan con un capital mínimo de 40% para el enganche puede resultar conveniente solo en contadas ocasiones, estas pueden ser por ejemplo en un fideicomiso nuevo en que la lista de espera sea nueva y no haya demasiada gente.

Aún así se tendrán que esperar un promedio de 4 meses para obtener el capital que necesiten. Para obtener el dinero de una forma más rápida solo existen subastas o bien tendrían que aportar un promedio de 60% del valor del contrato o de la propiedad.

La entrega de las casas depende de la compañía y del plazo contratado y fluctúa entre 3 y 10 años. Sin embargo, si por alguna eventualidad se retrasa el pago mensual, la entrega de la casa puede demorarse incluso hasta al término del plazo.

tomado de metroscubicos.com

¿Eres sujeto de crédito?

Actualmente en México son cuatro figuras  las que otorgan crédito hipotecario: bancos, Sofoles, Sofomes, Infonavit y Fovissste. Aunque cada institución tiene sus políticas para otorgar financiamiento, califican de manera muy similar a cada candidato, los principales puntos a evaluar son:

Edad. la mínima requerida es de 18 y la máxima de 64 años 11 meses.

Comprobación de ingresos. Si eres asalariado, deberás comprobarlos con tus últimos recibos de nómina. De lo contrario, es probable que te soliciten últimos seis estados de cuenta de cheques, tu alta ante la Secretaría de Hacienda y se te aplicará un estudio socioeconómico , que regularmente se realiza en tu domicilio y lugar de trabajo.

Historial crediticio. Sí, se refiere al buró de crédito. Tu comportamiento como pagador cumplido en créditos anteriores y vigentes como, automotrices, tarjetas de crédito y departamentales; así como el nivel de endeudamiento que tienes, será lo que evalúen las instituciones para determinar si candidato a un crédito hipotecario.

Antes de solicitar financiamiento consulta tu buró de crédito, puedes hacerlo de manera gratuita una vez al año a través de Internet en la página www.burodecredito.com.mx. Así, estarás al tanto de tu calificación y si hubiera algún problema con tu historial lo sabrás oportunamente.

Nivel de ingresos. Después de evaluar tu nivel de endeudamiento, las instituciones financieras analizan con cuánto dinero dispones mensualmente para saber el monto a financiar. La mayoría de las instituciones otorgan créditos considerando como máximo que destines el 30% de tus ingresos brutos (antes de impuestos) al pago de tu mensualidad.

Aunque el análisis de la institución es sobre tus ingresos antes de impuestos, considera lo que realmente recibes después de impuestos y otros descuentos, así sabrás si el crédito que te otorgan te es pagable.

Antigüedad domiciliar y laboral. Es necesario que compruebes que has vivido en tu domicilio actual por lo menos los últimos seis meses y que la antigüedad en tu trabajo vigente es entre uno y dos años.

Capital inicial. Todo crédito hipotecario requiere de un capital inicial, que sale de tu bolsillo, para cubrir diferentes gastos como el enganche, cuota de apertura del crédito y gastos de escrituración. Es requisito que cuentes con este monto para inicial los trámites de solicitud de crédito. En la página 38 te decimos a cuánto asciende este capital inicial.

Las 5 preguntas clave

Antes de solicitar financiamiento haz el siguiente autodiagnóstico de tu bolsillo, mismo que hará el banco o Sofol.

1. ¿Mi ingreso real disponible (lo que me queda luego de cubrir mis gastos necesarios) puede pagar un financiamiento?

2. ¿Mi fuente de ingresos es estable y tengo al menos dos años en ese empleo, negocio u ocupación?

3. ¿Tengo ahorros y puedo ahorrar con constancia?

4. ¿No manejo otras deudas significativas?

5. ¿De las deudas que tengo, voy al corriente y soy puntual en mis pagos (sano historial crediticio)?

tomado de metroscubicos.com