En México, un avalúo inmobiliario es la estimación del valor comercial de un inmueble a través de un dictamen técnico imparcial mediante las características de uso y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble.
Es común que en muchas ocasiones los avalúos inmobiliarios causen discrepancias debido a un mal trabajo de apreciación, falta de conocimiento en la materia o por caer en las manos de seudo valuadores, por lo cual a continuación te presentamos una sencilla explicación sobre los diversos tipos de avalúo y sus características.
tomado de metroscubicos.com
Avalúo Físico o Directo
Este tipo de avalúo se refiere al valor físico material de la propiedad en cuestión, quiere decir; ¿Cuánto costaría volver a construir esa misma propiedad (valor nuevo de reposición) y aplicándole los deméritos debidos a la vida consumida del inmueble a través de los años, el grado de mantenimiento que se le ha efectuado, etcétera?, ¿Cuánto valdrá en ese instante esa propiedad como está (valor neto de reposición), poniéndolo simple? ¿Cuánto cuestan las piedras antiguas hoy?
Existen varios métodos para calcular este valor, sin embargo no se toma en cuenta la Ley de Oferta y Demanda del inmueble y aquí es donde se crea una gran confusión ya que si se efectúa un avalúo técnico, “Físico o Directo”, la gente cree que se va a vender exactamente en ese valor, lo cual en la mayor parte de los casos no es cierto.
Existen algunos valuadores, no muy calificados, que sin tener los conocimientos suficientes ni las licencias vigentes autorizadas, se dedican a hacer este tipo de avalúos dando por resultado precios fuera de la realidad, es común la presencia de pasantes de Ingeniería o Arquitectura para hacer este trabajo, se atreven a hacer avalúos sin ser profesionales en la materia, desorientando al público y causando confusión. Por eso es importante que este tipo de avalúos sea hecho por un experto.
Avalúos por capitalización de rentas
Estos se elaboran analizando la renta que se podría pagar por el inmueble en cuestión, capitalizándolo con un porcentaje que es el resultado del tipo de propiedad, la edad, el estado de conservación, la facilidad de rentar, la inflación, la plusvalía, deméritos, etcétera. Se obtiene un valor de dicha propiedad efectuando un análisis matemático de los factores antes mencionados y la mayor parte de las veces este avalúo no coincide con el avalúo físico o directo, ya que este avalúo por capitalización de rentas indica cuál será el capital que tendría que invertir en esa propiedad para que me dejara la renta antes mencionada.
En muchas ocasiones estas rentas difieren de lo que se está rentando en realidad el inmueble. En conclusión, este tipo de avalúo y los análisis de los factores son complicados, no te atrevas a hacerlo solo, siempre consulta a un profesional.
Avalúos comerciales
Son avalúos que analizan tanto el avalúo físico, como el avalúo por capitalización de rentas, así como la Ley de Oferta y Demanda, o sea el valor del mercado, lo cual quiere decir cuánto estaría dispuesto el público a pagar por dicha propiedad de acuerdo con las condiciones de Ley de Oferta y Demanda en este momento.
En esto influyen: la inflación, el exceso de propiedades, la falta de propiedades, los créditos, la devaluación, etcétera. Realmente el avalúo que debemos de tener en cuenta es el avalúo comercial que contempla los diferentes tipos de valores antes descritos, ya que en épocas de bonanza puede uno obtener más dinero que el valor físico directo, o sea más de lo que me cuestan las “piedras antiguas”, pero en época de crisis financiera, de alta inflación, etcétera, muchas veces el valor que obtenga por dicha propiedad es menor al que cuestan la “piedras antiguas”, ya que incluye la Ley de Oferta y Demanda.
En resumen, puedes analizar el valor físico, capitalización de rentas o creer que tu propiedad vale mucho dinero, pero la cruda realidad es que tienes que venderla en el valor comercial, o sea lo que el público realmente está dispuesto a pagar por dicha propiedad, de acuerdo al estudio profesional correspondiente, y si no estás de acuerdo en estos valores tendrás que esperar tiempos mejores para vender tu bien raíz.
Es importante recordar que las inversiones en bienes inmuebles son buenas a mediano o largo plazo esperando el momento adecuado para volver a venderlas. Pero si necesitas venderlas en tiempos de crisis, obviamente obtendrás un poco menos, pero te salvarán de un problema inmediato o una necesidad económica.
En conclusión, siempre consulta a expertos inmobiliarios en la materia y no por ahorrarte unos pesos contrates gente no profesional e inexperta, ya que esto puede llevarte a tomar decisiones equivocadas o hacerse ilusiones sin fundamento.
Como regla general, cuando quieras poner en venta o renta un inmueble, en primer lugar tienes que acercarse a un corredor profesional inmobiliario, no a personas que no están calificadas, que no tienen una empresa bien establecida, que no dan facturas, que no pagan impuestos, que son ignorantes pero cobran “barato” ¡cuidado!
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26 mayo, 2011
El Infonavit te capacita para adquirir vivienda
Ahora el Infonavit te orienta y te ofrece la mejor información para que tomes la mejor decisión sobre cómo utilizar tu Crédito Infonavit y el saldo de tu Subcuenta de Vivienda. Para ello el Instituto diseñó el taller de inducción Saber para decidir, al cual puedes acceder ya se vía Internet o de manera presencial en los planteles del Conalep.
A partir de este mes de abril, es un requisito tomar este taller para inscribir tu solicitud de crédito e iniciar el trámite de otorgamiento.
Para el Infonavit es importante que participes en el taller porque no sólo se trata de apoyarte para que adquirir un patrimonio, sino también para que tomes una decisión inteligente al momento de seleccionar una vivienda.
El curso comprende información sobre la manera como funciona el Infonavit, la forma de utilizar el crédito y los elementos a considerar para elegir una casa o departamento, entre otros temas.
El temario del curso comprende nueve capítulosI.- ¿Qué es el Infonavit?
II.- ¿Cómo funciona el crédito en general?
III.- La Subcuenta de Vivienda
IV.- Mi presupuesto familiar y posibilidades de pago mensual
V.- El Crédito Infonavit
VI.- La Garantía Infonavit
VII.- ¿Cuándo comprar casa y cuál debo comprar?
VIII.- ¿Qué obligaciones adquiero cuando compro una casa?
IX.- Reglas para vivir en comunidad
¿Cómo se impartirá?
Este curso lo podrás tomar de manera gratuita y escoger una de las siguientes modalidades:
Por Internet: debes entrar al portal del Infonavit a través de la página www.infonavit.org.mx /Sección Educación y Cultura
De manera presencial: en los planteles del Conalep.
El curso en línea puedes tomarlo en una o varias sesiones, de acuerdo a tu disponibilidad de tiempo, mientras que en los talleres presenciales puedes escogerlos el día y horario que más te convenga y tendrán una duración de cuatro horas.
Una vez que hayas participado en el curso Saber para decidir, el Infonavit te expedirá una constancia con vigencia de un año a partir de esa fecha, para que la presentes al momento de que realices la solicitud de tu crédito.
tomado: de metroscubicos.com
A partir de este mes de abril, es un requisito tomar este taller para inscribir tu solicitud de crédito e iniciar el trámite de otorgamiento.
Para el Infonavit es importante que participes en el taller porque no sólo se trata de apoyarte para que adquirir un patrimonio, sino también para que tomes una decisión inteligente al momento de seleccionar una vivienda.
El curso comprende información sobre la manera como funciona el Infonavit, la forma de utilizar el crédito y los elementos a considerar para elegir una casa o departamento, entre otros temas.
El temario del curso comprende nueve capítulosI.- ¿Qué es el Infonavit?
II.- ¿Cómo funciona el crédito en general?
III.- La Subcuenta de Vivienda
IV.- Mi presupuesto familiar y posibilidades de pago mensual
V.- El Crédito Infonavit
VI.- La Garantía Infonavit
VII.- ¿Cuándo comprar casa y cuál debo comprar?
VIII.- ¿Qué obligaciones adquiero cuando compro una casa?
IX.- Reglas para vivir en comunidad
¿Cómo se impartirá?
Este curso lo podrás tomar de manera gratuita y escoger una de las siguientes modalidades:
Por Internet: debes entrar al portal del Infonavit a través de la página www.infonavit.org.mx /Sección Educación y Cultura
De manera presencial: en los planteles del Conalep.
El curso en línea puedes tomarlo en una o varias sesiones, de acuerdo a tu disponibilidad de tiempo, mientras que en los talleres presenciales puedes escogerlos el día y horario que más te convenga y tendrán una duración de cuatro horas.
Una vez que hayas participado en el curso Saber para decidir, el Infonavit te expedirá una constancia con vigencia de un año a partir de esa fecha, para que la presentes al momento de que realices la solicitud de tu crédito.
tomado: de metroscubicos.com
La casa de tus sueños en sólo 10 pasos
"Si ya cuentas con la autorización de tu crédito del Infonavit, es importante que determines, junto con tu familia, aquellas características relacionadas con la vivienda que habrán de satisfacer sus expectativas y necesidades", detalla la procuraduría.
Para elegir la casa de tus sueños sin atentar contra tus finanzas personales, ten en cuenta estos 10 pasos que debes seguir, según la Profeco, antes de firmar el contrato de compra venta.
1.- Busca opciones que se adapten a tu presupuesto.
2.- Emplea las herramientas que ofrece el Infonavit para comparar precios y características de los inmuebles.
3.- Recurre a todos los medios para hacer una búsqueda exhaustiva de la vivienda que se adapte a tus necesidades. No te vayas con una única opción.
4.- Al acudir a las oficinas de venta, además de ver los planos y maquetas, visita la casa de muestra.
5.- Si la vivienda es nueva aclara tus dudas sobre la construcción como materiales, acabados en pisos y muros y muebles adicionales que te pueden ofrecer.
6.- Pregunta si además de los servicios básicos, la casa cuenta con lo necesario para instalar teléfono, televisión por cable e Internet.
7.- Recorre el vecindario en distintas horas para determinar si te gusta el ambiente y vecinos del mismo.
8.- Asegúrate que la vivienda esté al corriente con el pago de servicios, impuestos y administración.
9.- Verifica si en la calle o colonia hay edificaciones con distintos usos de habitación, ya que si hay negocios no autorizados el valor de la vivienda puede disminuir.
10.- Adicional al costo de la vivienda y su tamaño, ten en cuenta los tiempos de traslados de la vivienda al trabajo y escuela de tus hijos.
En el caso de que aún no cuentes con el crédito hipotecario, antes de solicitarlo recuerda comparar los esquemas que ofrecen los bancos o Sofoles y pon especial atención a la tasa de interés (fija, variable o mixta) con la que se calcula el tipo de financiamiento, recomienda la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef).
Otro de los consejos es que preguntes por las limitantes del contrato de crédito como puede ser no arrendar el inmueble durante la vigencia del crédito, cesión de derechos y el importe final del crédito después de comisiones, entre otras, detalla la Condusef.
"Antes de formalizar, solicita a la institución una copia del contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria; analízalo y, si lo considera necesario, busque asesoría", añade la comisión.
tomado de: CNNExpansión.com
13 de Mayo de 2011
30 marzo, 2011
Consejos para rentar de la manera más conveniente
Hay varias posibilidades para vivir después de que decidimos dejar el hogar paterno para emprender una nueva vida, una de ellas es rentar un inmueble.
Rentar es una buena opción para quien no cuenta con algún ahorro que permita pagar un enganche para adquirir una vivienda. También nos permite evaluar la zona para considerar si, en un mediano plazo, representa una buena opción para establecer nuestra residencia con la compra de una casa propia.
Si hemos decidido que el siguiente paso es rentar un inmueble debemos tener en cuenta algunos aspectos:
Casa o departamento
Esta decisión depende principalmente de la capacidad de pago de cada persona o pareja, ya que una casa suele representar una renta mayor. Al comienzo, quizá la mejor idea sea un departamento, para que deje un margen que se destine al ahorro y poder adquirir una propiedad en el futuro.
Ubicación
Conviene recorrer la zona que nos interesa para vivir y así conocer todas las propiedades que se anuncian en renta. De la misma manera, es importante que cuando nos llame la atención un anuncio en Internet o en el periódico, acudamos a revisar la zona, ya que en ocasiones la información publicada no muestra cómo son los alrededores y probablemente al llegar al lugar no sea lo que buscamos.
Ahora bien, si vamos a hacer el esfuerzo de pagar una renta, lo conveniente es que esté lo más cerca posible de nuestro centro de trabajo, de esa manera ahorraremos un poco en gastos de transporte y estaremos más desahogados para el pago de la renta.
Otro aspecto importante a considerar, es el número de habitaciones que tiene la propiedad. Para los recién casados, una recámara parece ser suficiente, sin embargo es conveniente considerar la opción de que tenga mínimo dos habitaciones para destinar la otra como estudio, cuarto de televisión, para visitas o para la posible llegada de un nuevo integrante a la familia.
Los metros cuadrados de superficie son otro aspecto que debemos considerar. Podemos tener una idea aproximada de qué tan grande o qué tan chico debe ser el espacio que se necesita para iniciar la nueva vida. También hay que ver si el lugar ofrece ventajas extras como terraza, cuarto de lavado, balcón, etcétera.
De manera general, ya sea un particular o por medio de una inmobiliaria, nos pedirán que realicemos un depósito para garantizar el compromiso y que servirá también como fondo en caso de que la propiedad sufriera daños que hubiera qué reparar a causa de nuestra estancia. Conviene revisar, antes de firmar, cuáles son las condiciones específicas para la renta de dicho inmueble.
La renta de cada mes debe cubrirse dentro del plazo que se haya establecido en el contrato. Pagar puntualmente nos da una buena imagen y permite que tengamos una relación sana con el arrendador.
Antes de la mudanza debemos verificar que el inmueble esté en óptimas condiciones, limpio y que no haya sufrido daños importantes. De esa manera recuperaremos el dinero que depositamos en un principio y evitará que terminemos costeando el maltrato que otros hayan causado a la vivienda.
Particular o con inmobiliaria
Cuando acudimos a que nos muestren el inmueble encontraremos una de dos opciones: que sea un particular quien ofrezca hacer el trato o que sea una inmobiliaria. Ambas opciones son buenas, lo importante es proteger nuestros intereses, asegurándonos de hacer todos los trámites de manera formal.
Tanto con un particular como con una inmobiliaria, al decidir rentar el inmueble tendremos que establecer un contrato que especifique todos los aspectos a considerar en cuanto a los pagos, fechas, condiciones de la vivienda, servicios y otros. Es importante verificar todas las cláusulas. Recuerda no quedarte con dudas.
Normalmente los contratos se firman por mínimo un año, es decir, que antes de 12 meses no podemos abandonar la propiedad ni el dueño podrá requerirla. Es importante considerar esto, ya que si deseamos cambiar de casa, antes de cumplir el año, probablemente tengamos que cubrir alguna penalización.
Te recomendamos que para cualquier trámite de este tipo te asesores con un abogado o un especialista en estos trámites, así podrás vigilar que todo esté en orden y tendrás el respaldo para cualquier aclaración.
También, si rentarás a través una inmobiliaria, puedes buscar más información sobre ésta con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (www.ampi.org).
Responsabilidad
Debido a que el inmueble no es nuestro, nos encontramos ante una responsabilidad, es decir, que tenemos el compromiso de entregar la vivienda tal y como la recibimos, y, salvo el desgaste normal, nuestra responsabilidad es resarcir los daños graves que hayamos causado.
Estos son algunos ejemplos de las situaciones en las que nos podríamos ver involucrados y las soluciones más adecuadas para no vernos en verdaderos aprietos:
Las recomendaciones mencionadas son una ayuda para encontrar la vivienda que buscas, pero no olvides acercarte a los expertos. Asesorándote lograrás tener las herramientas necesarias para encontrar el lugar que más te conviene y por consecuencia disfrutar más de él.
Fuente: Finanzas Prácticas.com
Rentar es una buena opción para quien no cuenta con algún ahorro que permita pagar un enganche para adquirir una vivienda. También nos permite evaluar la zona para considerar si, en un mediano plazo, representa una buena opción para establecer nuestra residencia con la compra de una casa propia.
Si hemos decidido que el siguiente paso es rentar un inmueble debemos tener en cuenta algunos aspectos:
Casa o departamento
Esta decisión depende principalmente de la capacidad de pago de cada persona o pareja, ya que una casa suele representar una renta mayor. Al comienzo, quizá la mejor idea sea un departamento, para que deje un margen que se destine al ahorro y poder adquirir una propiedad en el futuro.
Ubicación
Conviene recorrer la zona que nos interesa para vivir y así conocer todas las propiedades que se anuncian en renta. De la misma manera, es importante que cuando nos llame la atención un anuncio en Internet o en el periódico, acudamos a revisar la zona, ya que en ocasiones la información publicada no muestra cómo son los alrededores y probablemente al llegar al lugar no sea lo que buscamos.
Ahora bien, si vamos a hacer el esfuerzo de pagar una renta, lo conveniente es que esté lo más cerca posible de nuestro centro de trabajo, de esa manera ahorraremos un poco en gastos de transporte y estaremos más desahogados para el pago de la renta.
Otro aspecto importante a considerar, es el número de habitaciones que tiene la propiedad. Para los recién casados, una recámara parece ser suficiente, sin embargo es conveniente considerar la opción de que tenga mínimo dos habitaciones para destinar la otra como estudio, cuarto de televisión, para visitas o para la posible llegada de un nuevo integrante a la familia.
Los metros cuadrados de superficie son otro aspecto que debemos considerar. Podemos tener una idea aproximada de qué tan grande o qué tan chico debe ser el espacio que se necesita para iniciar la nueva vida. También hay que ver si el lugar ofrece ventajas extras como terraza, cuarto de lavado, balcón, etcétera.
De manera general, ya sea un particular o por medio de una inmobiliaria, nos pedirán que realicemos un depósito para garantizar el compromiso y que servirá también como fondo en caso de que la propiedad sufriera daños que hubiera qué reparar a causa de nuestra estancia. Conviene revisar, antes de firmar, cuáles son las condiciones específicas para la renta de dicho inmueble.
La renta de cada mes debe cubrirse dentro del plazo que se haya establecido en el contrato. Pagar puntualmente nos da una buena imagen y permite que tengamos una relación sana con el arrendador.
Antes de la mudanza debemos verificar que el inmueble esté en óptimas condiciones, limpio y que no haya sufrido daños importantes. De esa manera recuperaremos el dinero que depositamos en un principio y evitará que terminemos costeando el maltrato que otros hayan causado a la vivienda.
Particular o con inmobiliaria
Cuando acudimos a que nos muestren el inmueble encontraremos una de dos opciones: que sea un particular quien ofrezca hacer el trato o que sea una inmobiliaria. Ambas opciones son buenas, lo importante es proteger nuestros intereses, asegurándonos de hacer todos los trámites de manera formal.
Tanto con un particular como con una inmobiliaria, al decidir rentar el inmueble tendremos que establecer un contrato que especifique todos los aspectos a considerar en cuanto a los pagos, fechas, condiciones de la vivienda, servicios y otros. Es importante verificar todas las cláusulas. Recuerda no quedarte con dudas.
Normalmente los contratos se firman por mínimo un año, es decir, que antes de 12 meses no podemos abandonar la propiedad ni el dueño podrá requerirla. Es importante considerar esto, ya que si deseamos cambiar de casa, antes de cumplir el año, probablemente tengamos que cubrir alguna penalización.
Te recomendamos que para cualquier trámite de este tipo te asesores con un abogado o un especialista en estos trámites, así podrás vigilar que todo esté en orden y tendrás el respaldo para cualquier aclaración.
También, si rentarás a través una inmobiliaria, puedes buscar más información sobre ésta con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (www.ampi.org).
Responsabilidad
Debido a que el inmueble no es nuestro, nos encontramos ante una responsabilidad, es decir, que tenemos el compromiso de entregar la vivienda tal y como la recibimos, y, salvo el desgaste normal, nuestra responsabilidad es resarcir los daños graves que hayamos causado.
Estos son algunos ejemplos de las situaciones en las que nos podríamos ver involucrados y las soluciones más adecuadas para no vernos en verdaderos aprietos:
Considera que existe una gran variedad de seguros, como en todo, es importante comparar y elegir el que se adapte a nuestras necesidades. Para mayor información sobre seguros, te recomendamos consultar la página de la Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros (www.amis.org.mx)
Las recomendaciones mencionadas son una ayuda para encontrar la vivienda que buscas, pero no olvides acercarte a los expertos. Asesorándote lograrás tener las herramientas necesarias para encontrar el lugar que más te conviene y por consecuencia disfrutar más de él.
Fuente: Finanzas Prácticas.com
26 marzo, 2011
RENTA CON OPCIÖN A COMPRA
¿Te interesa comprar vivienda nueva y no alcanzas la puntuación? Conoce los detalles de esta nueva opción, y si quieres conocer la oferta de vivienda para este programa, acércate a Urbi.
Renta y compra tu vivienda nueva con Crédito Infonavit
Para ti, que aún no alcanzas la puntuación requerida para obtener un crédito; Infonavit pone a tu alcance la opción de otorgarte un crédito si rentas una vivienda nueva con los desarrolladores que tienen oferta disponible para esta opción, durante un plazo de 6 o 12 meses. Una vez que cumples este plazo, tienes la posibilidad de comprarla con el crédito que te otorga el Infonavit.
Beneficios:
¿Cómo funciona?
Considera que:
***aplica restricciones
En este momento sólo Urbi tiene oferta disponible para esta opción, para mayor información acude al Centro de Servicio Infonavit (Cesi) más cercano. O llama a Infonatel: 9171-5050 desde la ciudad de México; 01800-008-3900 sin costo desde el interior de la república. En Infonavit todos los trámites son gratuitos.
asesores urbi al 41514645
Renta y compra tu vivienda nueva con Crédito Infonavit
Para ti, que aún no alcanzas la puntuación requerida para obtener un crédito; Infonavit pone a tu alcance la opción de otorgarte un crédito si rentas una vivienda nueva con los desarrolladores que tienen oferta disponible para esta opción, durante un plazo de 6 o 12 meses. Una vez que cumples este plazo, tienes la posibilidad de comprarla con el crédito que te otorga el Infonavit.
Beneficios:
- No requieres contar con 116 puntos para iniciar tu contrato de renta con el vendedor de la vivienda.
- Puedes seleccionar el plazo de renta a 6 o 12 meses para ejercer posteriormente tu crédito para comprar esa vivienda.
- El precio pactado de venta al inicio del periodo de renta es el que se considera para el ejercicio del crédito.
- Tienes la posibilidad de conocer el entorno y las condiciones de la vivienda antes de ejercer el crédito.
- Si fuiste un pagador puntual de renta, al momento del ejercicio del crédito el vendedor te deberá bonificar una porción de las mismas que te servirá para pagar el enganche de la vivienda.
- Al momento de ejercer el crédito se utiliza el Saldo de la Subcuenta de Vivienda (SSV) como pago parcial de la vivienda al vendedor.
- Después de ejercer el crédito, tus aportaciones patronales subsecuentes te ayudan a amortizar tu crédito.
- Contarás con un seguro de vida y un Fondo de Protección de Pagos (FPP).
- La vivienda tendrá un Seguro de daños.
¿Cómo funciona?
Para iniciar con tu periodo de renta:
- Averigua tu puntuación y monto de crédito
- Debes tener 3 bimestres continuos de cotización al momento de iniciar el contrato de renta y mantener la continuidad laboral durante este periodo.
- Acude con los desarrolladores que tienen oferta disponible en forma particular para esta opción.
- En esta primera etapa, el desarrollador te indicará el monto de fianza que debes cubrir, así como la consulta al buró de crédito que debes realizar para que lleves a cabo el contrato de renta y el detalle de los requisitos de debes cumplir para iniciar tu periodo de renta.
Considera que:
- El valor máximo de la vivienda en cualquier parte de la república mexicana no debe rebasar $636,484.80 (350 VSM).
- Para saber cuál sería el monto de crédito que dispones y cuánto sería el monto de la renta mensual que estarías pagando, deberás precalificarte indicando el periodo que deseas cubrir de renta, pudiendo ser de 6 o 12 meses.
- Si seleccionas un plazo de renta de 6 meses, Infonavit te proporcionará un crédito, que sumado al saldo de tu subcuenta de vivienda será hasta por el 90% del valor de la vivienda. Si seleccionas el plazo de renta de 12 meses, tu capacidad de compra será hasta por el 95%.
- Al momento de ejercer tu crédito, tu pago no será superior al monto de renta acordado con el desarrollador, aún en el caso en que pierdas tu relación laboral y realices pagos por tu cuenta.
- Tienes que fijar las condiciones de renta y el precio de venta con el desarrollador que te ofrece esta opción.
- Ser derechohabiente del Infonavit, con relación laboral vigente.
- No haber tenido un crédito del Infonavit.
- Debes tener continuidad laboral de seis meses (tres bimestres).
- Es importante que tengas claro que en esta etapa, los trámites serán responsabilidad tuya y del desarrollador, quien te asesorará y te apoyará en todos los pasos a seguir.
- Se deberá presentar con el expediente de crédito del Infonavit el formato donde quede asentado que has cumplido con los requisitos necesarios para iniciar tu periodo de renta.
- El historial de pago realizado durante el periodo de tiempo acordado será tomado en cuenta, por lo que te recomendamos ser puntual en tus pagos.
- Mantener la continuidad laboral durante el periodo de renta.
- Tienes que cumplir con el pago de la renta en tiempo y forma durante el periodo acordado con el desarrollador y registrado ante el Infonavit.
- Tener relación laboral vigente.
- La vivienda debe contar con un avalúo vigente.
- Que tu salario no tenga una modificación salarial mayor al 5% de tu ingreso al momento en que te diste de alta en esta opción.
***aplica restricciones
Aviso importante
En este momento sólo Urbi tiene oferta disponible para esta opción, para mayor información acude al Centro de Servicio Infonavit (Cesi) más cercano. O llama a Infonatel: 9171-5050 desde la ciudad de México; 01800-008-3900 sin costo desde el interior de la república. En Infonavit todos los trámites son gratuitos.
asesores urbi al 41514645
21 marzo, 2011
Riesgos de Traspasos Informales o de no Escriturar al Comprar una Casa
Al Comprar una Casa o Comprar un Departamento estarás poniendo en riesgo una parte muy importante de tu patrimonio, por lo que será crítico, que cuides lo hagas de la forma legal correcta de tal manera que tu inversión esté segura.
Es común ver casos en los que las personas hacen contratos privados de compra – venta al traspasar un Crédito Hipotecario, y aun que estos contratos pudieran tener valides legal, no será suficiente para que las partes queden protegidas al 100%, tanto la parte compradora como la parte vendedora. También, existen casos en los que la parte compradora, al comprar una casa sin involucrar un crédito hipotecario, por decidia, por no querer gastar o por no tener el dinero suficiente, no escritura inmediatamente la propiedad adquirida a su nombre, exponiendose a riesgos tales como:
1) Al hacer un traspaso sin notificar al banco y sin hacer los tramites correspondientes del cambio de propietario ante registro y ante catastro, la casa quedará a nombre de la persona que te la vendió, de tal manera que si esta persona se llega a meter en un problema económico con un tercero, lo primero que harán será acudir al registro público de la propiedad y solicitar un embargo y, en el caso de que éste procediera, te pudieran quitar tu casa. Lo mismo sucede si al comprar una casa o departamento no haces los tramites de escrituración y cambio de propietario correspondientes.
2) Otra situación que se te pudiera presentar al no tener la casa a tu nombre, es que no la podrás hipotecar, o no la podrás dar cómo garantía en alguna transacción que se te presente en el futuro.
3) Para el caso de la parte vendedora, el riesgo que corre al no hacer el cambio de propietario, es que si la persona que adquirió la casa le queda mal al banco, la registrarán en el buro de crédito afectando su historial crediticio.
4) Otro caso que ocurre es cuando la persona que te vendió la casa fallece, pudiera morir intestado y tendrás que esperar que los herederos hagan los tramites correspondientes para tener el dominio del inmueble, pudiera ser que alguno de los herederos no reconociera el contrato que celebraste con el y tendrás que correr un molesto y largo proceso legal.
5) Al terminar de pagarle al banco, después de tal vez 5, 10 o 15 años, tendrás que localizar a la persona que te vendió para poder hacer la escrituración a tu nombre, corriendo el riesgo de que ya no viva, no lo encuentres, se cambió de ciudad o de país, etc…
Te invito a que 1) Al hacer un traspaso de un crédito hipotecario lo hagas mediante una sustitución de deudor involucrando al banco acreedor y haciendo los trámites necesarios para que la propiedad quede a tu nombre ante el banco, registro y catastro, o 2) Al comprar una casa o departamento sin involucrar un Crédito Hipotecario, hagas lo antes posible los trámites correspondientes de escrituración a tu nombre, 3) Siempre hagas la operación ante notario público y 4) Reportes lo antes posible el cambio de tu nuevo domicilio, en su caso, a las cuentas bancarias o créditos departamentales que manejes y al Instituto Federal Electoral para el caso de México.
tomado de compracasacomoexperto.com
Es común ver casos en los que las personas hacen contratos privados de compra – venta al traspasar un Crédito Hipotecario, y aun que estos contratos pudieran tener valides legal, no será suficiente para que las partes queden protegidas al 100%, tanto la parte compradora como la parte vendedora. También, existen casos en los que la parte compradora, al comprar una casa sin involucrar un crédito hipotecario, por decidia, por no querer gastar o por no tener el dinero suficiente, no escritura inmediatamente la propiedad adquirida a su nombre, exponiendose a riesgos tales como:
1) Al hacer un traspaso sin notificar al banco y sin hacer los tramites correspondientes del cambio de propietario ante registro y ante catastro, la casa quedará a nombre de la persona que te la vendió, de tal manera que si esta persona se llega a meter en un problema económico con un tercero, lo primero que harán será acudir al registro público de la propiedad y solicitar un embargo y, en el caso de que éste procediera, te pudieran quitar tu casa. Lo mismo sucede si al comprar una casa o departamento no haces los tramites de escrituración y cambio de propietario correspondientes.
2) Otra situación que se te pudiera presentar al no tener la casa a tu nombre, es que no la podrás hipotecar, o no la podrás dar cómo garantía en alguna transacción que se te presente en el futuro.
3) Para el caso de la parte vendedora, el riesgo que corre al no hacer el cambio de propietario, es que si la persona que adquirió la casa le queda mal al banco, la registrarán en el buro de crédito afectando su historial crediticio.
4) Otro caso que ocurre es cuando la persona que te vendió la casa fallece, pudiera morir intestado y tendrás que esperar que los herederos hagan los tramites correspondientes para tener el dominio del inmueble, pudiera ser que alguno de los herederos no reconociera el contrato que celebraste con el y tendrás que correr un molesto y largo proceso legal.
5) Al terminar de pagarle al banco, después de tal vez 5, 10 o 15 años, tendrás que localizar a la persona que te vendió para poder hacer la escrituración a tu nombre, corriendo el riesgo de que ya no viva, no lo encuentres, se cambió de ciudad o de país, etc…
Te invito a que 1) Al hacer un traspaso de un crédito hipotecario lo hagas mediante una sustitución de deudor involucrando al banco acreedor y haciendo los trámites necesarios para que la propiedad quede a tu nombre ante el banco, registro y catastro, o 2) Al comprar una casa o departamento sin involucrar un Crédito Hipotecario, hagas lo antes posible los trámites correspondientes de escrituración a tu nombre, 3) Siempre hagas la operación ante notario público y 4) Reportes lo antes posible el cambio de tu nuevo domicilio, en su caso, a las cuentas bancarias o créditos departamentales que manejes y al Instituto Federal Electoral para el caso de México.
tomado de compracasacomoexperto.com
Cómo Comprar Casa en México siendo Extranjero
En éste artículo te enseñaré la forma correcta para que la adquieras y cual es la legislación competente, además conocerás como funciona un fideicomiso y las partes que lo conforman.
La ley en donde se incluye la adquisición de Bienes Inmuebles por extranjeros, personas físicas o morales, es la Ley de Inversión Extranjera y la forma en la que se podrá adquirir un bien inmueble dependerá principalmente de la ubicación en la que se encuentre dentro del territorio nacional, concretamente si éste está dentro o fuera de la zona restringida.
La zona Restringida se define como la franja del territorio nacional de cien kilometros a lo largo de las fronteras y de cincuenta a lo largo de las playas.
Comprar una Casa puede llevarse a cabo de diferentes maneras, puede ser de forma directa o mediante la figura del fideicomiso, cuando la casa a comprar está fuera de la zona restringida, el extranjero puede adquirir el dominio en forma directa o bien derechos de uso y goce de bienes inmuebles, ya que se faculta al estado para que discrecionalmente conceda derechos a los extranjeros si convienen ante la Secretaria de Relaciones Exteriores en considerarse como nacionales respecto de dicho bien y no invocar la protección de su gobierno.
Tratandose de casas ubicadas dentro de la zona restringida, el artículo 27 de la constitución política de los Estados Unidos Mexicanos, establece que los extranjeros, personas físicas o morales, no pueden por ningún motivo adquirir el dominio directo de los mismos. Sin embargo la Ley de Inversión Extranjera permite a dichos extranjeros que vayan a destinar el inmueble para fines residenciales, adquirir mediante un fideicomiso el uso y aprovechamiento sobre inmuebles ubicados en dicha zona sin constituir derechos reales. Lo que es lo mismo a que no podrán adquirir directamente el dominio de dicho bien y el cual radicará sobre una institución fiduciaria, para lo cual requeriras el permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores.
Dada la importancia de la figura del Fideicomiso en este tema, quiero ampliarte mayor información al respecto con el objeto de que te quede más claro el funcionamiento de ésto.
1) Fideicomitente: Es la persona física o moral que mediante una manifestación expresa de su voluntad y teniendo la capacidad legal para ello, afecta la titularidad de ciertos bienes y constituye el fideicomiso destinando los bienes y derechos necesarios para el cumplimiento de sus fines transmitiendo la titularidad al fiduciario.
2) Fiduciario: Es la institución autoizada para ser fiduciaria, para lo cual en México solamente ciertas instituciones pueden tener este caracter, tales como instituciones de crédito, casas de bolsa, instituciones de seguros e instituciones de fianzas.
3) Fideicomisario: Es la persona que recibe el beneficio del fideicomiso.
Fuente: compracasacomoexperto.com
Impuestos a pagar al comprar o vender una casa
Fuente: compracasacomoexperto.com
17 de Marzo de 2011
Al comprar una casa o departamento te enfrentarás a una gran cantidad de gastos adicionales a lo que te costará, por lo que, entre mayor información tengas sobre estos gastos, podrás hacer una mejor planeación de tu compra.
Gastos tales como los que se generan por la adquisición de un crédito hipotecario, impuestos, trámites y honorarios del Notario, mantenimiento, mudanza, mejoras y equipamiento que harás al inmueble que vas a adquirir, etcétera.
En esta ocasión te hablaremos específicamente de los impuestos que se generan en la compra-venta de inmuebles para uso habitacional, casas o departamentos. Algunos gravámenes los pagarás al momento de comprar, otros al momento de vender y otros de manera periódica mientras seas el propietario del inmueble.
Es importante que estés consciente de esto, ya que son valores de consideración que deberás conocer para efecto de incluirlos dentro de tu presupuesto y también para que tomes las medidas necesarias para poder exentarlos en el futuro, esto específicamente hablando del Impuesto sobre la Renta.
1.- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI ). Este gravamen se genera al momento de adquirir un inmueble y será pagado por el comprador, será el equivalente al 2% sobre el valor al que se escriture la propiedad. El Notario es el encargado de retener y enterar este impuesto y el pago lo deberás hacer al momento de firmar la escritura.
2.- Impuesto Predial. Este es otro gravamen que debe pagar el propietario del inmueble, es municipal y lo deberá hacer cada año dentro de los dos primeros meses. El monto de este impuesto será el equivalente al 2 al millar y se calculará sobre la base del valor catastral de la casa o departamento.
3.- Impuesto sobre la renta (ISR). El tercer y último impuesto se causa al momento de vender la casa, este impuesto será pagado por el propietario, como su nombre lo dice es el gravamen que se genera sobre la utilidad que tengas producto de la compra-venta.
Para este impuesto, en el caso de casa habitación, la Secretaría de Hacienda otorga facilidades para su exención (no se paga). A continuación transcribimos algunos párrafos de esta ley para que observes en qué casos procede la exención de este gravamen. (Ley del Impuesto Sobre la Renta, artículos 109, 129 y 130).
No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los ingresos derivados de la enajenación de La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contra prestación obtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión ($6’722,550) y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará, en su caso, la ganancia y se calculará el impuesto. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el notario.
La exención prevista en este inciso no será aplicable tratándose de la segunda o posteriores enajenaciones de casa habitación efectuadas durante el mismo año de calendario.
El límite establecido en el primer párrafo de este inciso no será aplicable cuando el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación.
El fedatario público deberá consultar a las autoridades fiscales si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante el año de calendario de que se trate y, en caso de que sea procedente la exención, dará aviso a las autoridades fiscales.
Para los efectos del artículo 109, fracción XV, inciso A de la Ley, se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.
Para los efectos del artículo 109, fracción XV, inciso A de la Ley, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida con el del domicilio del bien inmueble enajenado:
I. La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral.
II. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.
III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
En el caso de que al vender, el valor de escrituración sea menor al valor al que escrituraste al comprar, en vez de utilidad tendrás una pérdida, por lo que no se generará impuesto alguno.
Es importante que inmediatamente después de comprar tu casa, los recibos de luz y teléfono fijo queden a tu nombre o de tu cónyuge, que hagas el cambio de domicilio ante el IFE y tramites tu nueva tarjeta de elector y que hagas los cambios respectivos en tus cuentas bancarias y de tiendas departamentales.
17 de Marzo de 2011
Al comprar una casa o departamento te enfrentarás a una gran cantidad de gastos adicionales a lo que te costará, por lo que, entre mayor información tengas sobre estos gastos, podrás hacer una mejor planeación de tu compra.
Gastos tales como los que se generan por la adquisición de un crédito hipotecario, impuestos, trámites y honorarios del Notario, mantenimiento, mudanza, mejoras y equipamiento que harás al inmueble que vas a adquirir, etcétera.
En esta ocasión te hablaremos específicamente de los impuestos que se generan en la compra-venta de inmuebles para uso habitacional, casas o departamentos. Algunos gravámenes los pagarás al momento de comprar, otros al momento de vender y otros de manera periódica mientras seas el propietario del inmueble.
Es importante que estés consciente de esto, ya que son valores de consideración que deberás conocer para efecto de incluirlos dentro de tu presupuesto y también para que tomes las medidas necesarias para poder exentarlos en el futuro, esto específicamente hablando del Impuesto sobre la Renta.
1.- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI ). Este gravamen se genera al momento de adquirir un inmueble y será pagado por el comprador, será el equivalente al 2% sobre el valor al que se escriture la propiedad. El Notario es el encargado de retener y enterar este impuesto y el pago lo deberás hacer al momento de firmar la escritura.
2.- Impuesto Predial. Este es otro gravamen que debe pagar el propietario del inmueble, es municipal y lo deberá hacer cada año dentro de los dos primeros meses. El monto de este impuesto será el equivalente al 2 al millar y se calculará sobre la base del valor catastral de la casa o departamento.
3.- Impuesto sobre la renta (ISR). El tercer y último impuesto se causa al momento de vender la casa, este impuesto será pagado por el propietario, como su nombre lo dice es el gravamen que se genera sobre la utilidad que tengas producto de la compra-venta.
Para este impuesto, en el caso de casa habitación, la Secretaría de Hacienda otorga facilidades para su exención (no se paga). A continuación transcribimos algunos párrafos de esta ley para que observes en qué casos procede la exención de este gravamen. (Ley del Impuesto Sobre la Renta, artículos 109, 129 y 130).
No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los ingresos derivados de la enajenación de La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contra prestación obtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión ($6’722,550) y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará, en su caso, la ganancia y se calculará el impuesto. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el notario.
La exención prevista en este inciso no será aplicable tratándose de la segunda o posteriores enajenaciones de casa habitación efectuadas durante el mismo año de calendario.
El límite establecido en el primer párrafo de este inciso no será aplicable cuando el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación.
El fedatario público deberá consultar a las autoridades fiscales si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante el año de calendario de que se trate y, en caso de que sea procedente la exención, dará aviso a las autoridades fiscales.
Para los efectos del artículo 109, fracción XV, inciso A de la Ley, se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.
Para los efectos del artículo 109, fracción XV, inciso A de la Ley, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida con el del domicilio del bien inmueble enajenado:
I. La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral.
II. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.
III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
En el caso de que al vender, el valor de escrituración sea menor al valor al que escrituraste al comprar, en vez de utilidad tendrás una pérdida, por lo que no se generará impuesto alguno.
Es importante que inmediatamente después de comprar tu casa, los recibos de luz y teléfono fijo queden a tu nombre o de tu cónyuge, que hagas el cambio de domicilio ante el IFE y tramites tu nueva tarjeta de elector y que hagas los cambios respectivos en tus cuentas bancarias y de tiendas departamentales.
16 febrero, 2011
Aprendiendo a comprar casa
Cuando decidimos comprar nuestra casa en lo primero que pensamos es: algo cómodo, más o menos de buen tamaño, donde quepan los hijos, ya veré cómo pero lo pagamos, al fin que seguro ganaré más en un tiempo.
Pero la realidad es que la mayoría de la gente no sabe comprar y eso es un problema porque aunque no lo crean, casi nunca sucede que el ingreso aumente en proporción correcta respecto del tren de gastos, la inflación y menos, mucho menos, cuando llegan los hijos.
Permíteme poner un ejemplo de la manera incorrecta de comprar una casa o departamento, tomando otros artículos:
Llegas a una concesionaria de autos nuevos. Percibes un buen sueldo. No te has casado aunque tienes prospecto. Entras sintiéndose lo máximo porque siempre comprar un automóvil nos hace sentir de lo mejor. Te encuentras frente a dos modelos distintos de vehículo:
1) Compacto, con el cual pagarías una cuarta parte de tu sueldo.
2) Camioneta familiar con espacio para ocho pasajeros.
La mente, la consciencia, aparece sobre el hombro derecho como magnífica asesora y dice: ¡el compacto! Mira, la verdad no necesitas más.
Pero la otra mente, la tramposa, aparece por el lado izquierdo y dice, con toda la lógica de que es dueña: ¡Cómo un compacto! ¿Acaso tú eres compacto? Para nada.
Además, en un compacto jamás cabrían tus hijos, porque mira, ambos sabemos que quieres tener hijos en algún momento. Sí, tal vez en este momento te "apretarás” el cinturón pero qué gran oportunidad, justo ahora que no tienes compromisos; eso es, decídete por la camioneta.
Estás creciendo corporativamente, en poco tiempo vas a ganar más, además la imagen cuenta, no es lo mismo negociar un sueldo con un compacto que con una camioneta de lujo, con que cara van a ofrecerte un mejor salario.
Mucha gente compraría una camioneta aunque a ojos de cualquier lector eso sea un INMENSO error. Lo mismo, exactamente lo mismo sucede con una propiedad, cuando la gente quiere comprar una casa, departamento, local, terreno u otro inmueble, su lógica camina en son de es una inversión, hay que pensar en el futuro.
Pero la realidad es que la mayoría de la gente no sabe comprar y eso es un problema porque aunque no lo crean, casi nunca sucede que el ingreso aumente en proporción correcta respecto del tren de gastos, la inflación y menos, mucho menos, cuando llegan los hijos.
Permíteme poner un ejemplo de la manera incorrecta de comprar una casa o departamento, tomando otros artículos:
Llegas a una concesionaria de autos nuevos. Percibes un buen sueldo. No te has casado aunque tienes prospecto. Entras sintiéndose lo máximo porque siempre comprar un automóvil nos hace sentir de lo mejor. Te encuentras frente a dos modelos distintos de vehículo:
1) Compacto, con el cual pagarías una cuarta parte de tu sueldo.
2) Camioneta familiar con espacio para ocho pasajeros.
La mente, la consciencia, aparece sobre el hombro derecho como magnífica asesora y dice: ¡el compacto! Mira, la verdad no necesitas más.
Pero la otra mente, la tramposa, aparece por el lado izquierdo y dice, con toda la lógica de que es dueña: ¡Cómo un compacto! ¿Acaso tú eres compacto? Para nada.
Además, en un compacto jamás cabrían tus hijos, porque mira, ambos sabemos que quieres tener hijos en algún momento. Sí, tal vez en este momento te "apretarás” el cinturón pero qué gran oportunidad, justo ahora que no tienes compromisos; eso es, decídete por la camioneta.
Estás creciendo corporativamente, en poco tiempo vas a ganar más, además la imagen cuenta, no es lo mismo negociar un sueldo con un compacto que con una camioneta de lujo, con que cara van a ofrecerte un mejor salario.
Mucha gente compraría una camioneta aunque a ojos de cualquier lector eso sea un INMENSO error. Lo mismo, exactamente lo mismo sucede con una propiedad, cuando la gente quiere comprar una casa, departamento, local, terreno u otro inmueble, su lógica camina en son de es una inversión, hay que pensar en el futuro.
Casas abandonadas, otra alternativa para comprar
El abandono de viviendas es un fenómeno que alarma a la industria inmobiliaria. Sólo en 2009 aproximadamente 35,000 viviendas con un costo promedio de $200,000 pesos quedaron deshabitadas y bajo un proceso judicial por falta de pago.
Por ello, te presentamos dos esquemas a través de los cuales estas propiedades se colocan de nuevo en el mercado inmobiliario y que ofrecen oportunidades de inversión.
Casas recuperadas del Infonavit
Cuando se trata de una casa adquirida a través de este instituto, se busca recolocar el inmueble entre los derechohabientes.
Así lo explica Alfredo Rabell, coordinador de Soluciones Hipotecarias en Infonavit. En el país el instituto tiene 12,000 casas registradas en esas condiciones, de las cuales 7,100 están en condiciones de poder habitarse de inmediato.
La pregunta natural es si estos inmuebles resultarán más económicos que si se adquieren casas en condiciones normales. La respuesta: no necesariamente.
Si la casa está en buenas condiciones, es decir, puede ser habitada al momento, el precio se estipulará de acuerdo a su valor de avalúo y el derechohabiente la pagará con el esquema establecido en Infonavit.
Ahora bien, si la casa debe ser remodelada para su uso, entonces se dará un precio cercano a su valor de mercado y, además, el instituto concederá un crédito para que el usuario pueda adecuar la vivienda.
Rabell comenta que la reasignación del bien buscará siempre beneficiar a los derechohabientes porque esos inmuebles no están disponibles para compradores externos.
La recomendación para los inversionistas en este sentido es que, si no han ejercido su crédito, la vivienda recuperada es una alternativa de compra. Aprovecha la tasa de interés preferencial de las hipotecas que otorga el Infonavit, entre 4 y 9%, frente al 13 y 14% de los bancos y Sofoles. Otra buena noticia es que existen propiedades recuperadas, tanto de interés social como de nivel medio, que con una remodelación, en ocasiones sencilla, podrás arrendarla a buen precio.
Las ventajas de este tipo de compra, además de un precio más bajo, es que las viviendas usadas cuentan con servicios más completos alrededor vías de comunicación, comercio, escuelas y, en general, servicios públicos, mientras que las casas más nuevas, usualmente establecidas en zonas periféricas a las grandes ciudades, resultarán más económicas pero también tendrán menos recursos urbanos, hasta que ese proyecto madure.
El Infonavit cuenta con Asesores Certificados, que son expertos inmobiliarios que además cuentan con experiencia en los temas relacionados con el instituto. Estos asesores te ayudan a tramitar tu crédito y te dan acceso a la cartera de propiedades adjudicadas. Conoce el directorio en http://www.infonavit.org.mx
Casas en remate bancario, fuera mitos
A través de los remates que hacen los bancos puedes adquirir verdaderas gangas inmobiliarias ¿Cierto o falso?
Veamos el siguiente ejemplo: el precio de una propiedad adjudicada puede bajar más de 40% de nivel en el mercado, por ejemplo, un inmueble de $1,000,000 puede ser valuado en $700,000, si en la primera almoneda (proceso de venta) no se vende, se reduce 20% adicional. Hay clientes que han logrado adjudicarse bienes con 50% de descuento.
Pese a las atractivas cifras anteriores, Alfonso Herrera, director de Grupo Abryga, con más de dos décadas de experiencia en el campo inmobiliario y casas adjudicadas, explica que una vez que el banco se ha adjudicado la propiedad procederá a venderlo. Si se trata de un bien totalmente regularizado, es decir, que cuenta con escrituras y se tiene la posesión del inmueble, el banco realizará con el interesado una operación de compraventa tradicional.
Ahora bien: en la práctica, las instituciones financieras llegan a vender inmuebles adjudicados que no están totalmente regularizados y las condiciones de cada bien pueden ser diversas.
La recomendaciónSi piensas comprar un inmueble de este tipo lo mejor es tener la mayor información posible sobre el estado que guarda el inmueble (posible grado de deterioro) y estimar el tiempo y costo adicional que se habrá de erogar para tener la posesión.
Lo ideal es contar con un abogado experto en bienes raíces que te asesore sobre la viabilidad de esta inversión. Recuerda que una propiedad sin regular puede causarte muchos dolores de cabeza y poner en riesgo tu inversión.
Herrera subraya lo anterior y afirma que no puede considerarse bajo el esquema de inversión para vivir de las rentas al obtener una enorme ganancia. De ninguna manera. Es sólo para gente que ya tenga experiencia y conocimientos legales en esta rama.
Renta con opción a compra
Los derechohabientes que aún no cuentan con el puntaje mínimo que solicita el Infonavit, podrán ocupar anticipadamente la vivienda que deseen adquirir.
El trabajador derechohabiente y el vendedor fijan desde un inicio las condiciones de renta y el precio de venta del inmueble, el cual deberá tener un valor máximo de $611,000 pesos. El periodo de renta mínimo es de seis meses.
En caso de que el derechohabiente ejerza la opción de compra, una proporción de las rentas pagadas serán consideradas como parte del ahorro previo del trabajador.
Recientemente se lanzó un programa piloto con la desarrolladora Urbi, que en una primera fase pondrá a disposición de los derechohabientes oferta de vivienda en Tijuana y Aguascalientes. Rabell comentó que esperan que en breve se adhieran más constructoras a este programa.
tomado de metroscubicos.com
Por ello, te presentamos dos esquemas a través de los cuales estas propiedades se colocan de nuevo en el mercado inmobiliario y que ofrecen oportunidades de inversión.
Casas recuperadas del Infonavit
Cuando se trata de una casa adquirida a través de este instituto, se busca recolocar el inmueble entre los derechohabientes.
Así lo explica Alfredo Rabell, coordinador de Soluciones Hipotecarias en Infonavit. En el país el instituto tiene 12,000 casas registradas en esas condiciones, de las cuales 7,100 están en condiciones de poder habitarse de inmediato.
La pregunta natural es si estos inmuebles resultarán más económicos que si se adquieren casas en condiciones normales. La respuesta: no necesariamente.
Si la casa está en buenas condiciones, es decir, puede ser habitada al momento, el precio se estipulará de acuerdo a su valor de avalúo y el derechohabiente la pagará con el esquema establecido en Infonavit.
Ahora bien, si la casa debe ser remodelada para su uso, entonces se dará un precio cercano a su valor de mercado y, además, el instituto concederá un crédito para que el usuario pueda adecuar la vivienda.
Rabell comenta que la reasignación del bien buscará siempre beneficiar a los derechohabientes porque esos inmuebles no están disponibles para compradores externos.
La recomendación para los inversionistas en este sentido es que, si no han ejercido su crédito, la vivienda recuperada es una alternativa de compra. Aprovecha la tasa de interés preferencial de las hipotecas que otorga el Infonavit, entre 4 y 9%, frente al 13 y 14% de los bancos y Sofoles. Otra buena noticia es que existen propiedades recuperadas, tanto de interés social como de nivel medio, que con una remodelación, en ocasiones sencilla, podrás arrendarla a buen precio.
Las ventajas de este tipo de compra, además de un precio más bajo, es que las viviendas usadas cuentan con servicios más completos alrededor vías de comunicación, comercio, escuelas y, en general, servicios públicos, mientras que las casas más nuevas, usualmente establecidas en zonas periféricas a las grandes ciudades, resultarán más económicas pero también tendrán menos recursos urbanos, hasta que ese proyecto madure.
El Infonavit cuenta con Asesores Certificados, que son expertos inmobiliarios que además cuentan con experiencia en los temas relacionados con el instituto. Estos asesores te ayudan a tramitar tu crédito y te dan acceso a la cartera de propiedades adjudicadas. Conoce el directorio en http://www.infonavit.org.mx
Casas en remate bancario, fuera mitos
A través de los remates que hacen los bancos puedes adquirir verdaderas gangas inmobiliarias ¿Cierto o falso?
Veamos el siguiente ejemplo: el precio de una propiedad adjudicada puede bajar más de 40% de nivel en el mercado, por ejemplo, un inmueble de $1,000,000 puede ser valuado en $700,000, si en la primera almoneda (proceso de venta) no se vende, se reduce 20% adicional. Hay clientes que han logrado adjudicarse bienes con 50% de descuento.
Pese a las atractivas cifras anteriores, Alfonso Herrera, director de Grupo Abryga, con más de dos décadas de experiencia en el campo inmobiliario y casas adjudicadas, explica que una vez que el banco se ha adjudicado la propiedad procederá a venderlo. Si se trata de un bien totalmente regularizado, es decir, que cuenta con escrituras y se tiene la posesión del inmueble, el banco realizará con el interesado una operación de compraventa tradicional.
Ahora bien: en la práctica, las instituciones financieras llegan a vender inmuebles adjudicados que no están totalmente regularizados y las condiciones de cada bien pueden ser diversas.
La recomendaciónSi piensas comprar un inmueble de este tipo lo mejor es tener la mayor información posible sobre el estado que guarda el inmueble (posible grado de deterioro) y estimar el tiempo y costo adicional que se habrá de erogar para tener la posesión.
Lo ideal es contar con un abogado experto en bienes raíces que te asesore sobre la viabilidad de esta inversión. Recuerda que una propiedad sin regular puede causarte muchos dolores de cabeza y poner en riesgo tu inversión.
Herrera subraya lo anterior y afirma que no puede considerarse bajo el esquema de inversión para vivir de las rentas al obtener una enorme ganancia. De ninguna manera. Es sólo para gente que ya tenga experiencia y conocimientos legales en esta rama.
Renta con opción a compra
Los derechohabientes que aún no cuentan con el puntaje mínimo que solicita el Infonavit, podrán ocupar anticipadamente la vivienda que deseen adquirir.
El trabajador derechohabiente y el vendedor fijan desde un inicio las condiciones de renta y el precio de venta del inmueble, el cual deberá tener un valor máximo de $611,000 pesos. El periodo de renta mínimo es de seis meses.
En caso de que el derechohabiente ejerza la opción de compra, una proporción de las rentas pagadas serán consideradas como parte del ahorro previo del trabajador.
Recientemente se lanzó un programa piloto con la desarrolladora Urbi, que en una primera fase pondrá a disposición de los derechohabientes oferta de vivienda en Tijuana y Aguascalientes. Rabell comentó que esperan que en breve se adhieran más constructoras a este programa.
tomado de metroscubicos.com
8 razones para invertir en tu casa
No hagas mañana lo que puedas hacer hoyLos propietarios recuperaban un promedio de 87% de los costos de los arreglos de la casa en la reventa en 2005, según la revista Remodeling.
Pero para 2010, la revista anunció que el reembolso típico es de apenas 60%. Parece que no es el momento adecuado para remodelar la cocina o por fin comprar esa tina de baño que tanto quieres, ¿o sí?
Kermit Baker, analista del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda en la Universidad de Harvard, cree que sí es posible.
"En muchos casos, estos proyectos tienen más sentido ahora que el que tenían cuando el mercado estaba en su punto más alto".
Asumiendo que te gusta lo que no puedes cambiar sobre tu casa (el vecindario, la escuela local, la cercanía a lugares que te son importantes) y planeas quedarte cinco años más, mejorar tu casa es una estrategia astuta. Aquí te decimos por qué.
El financiamiento es poco costoso
El ambiente económico actual suaviza las cosas para la gente que tiene un equilibrio financiero estable.
"La Fed no quiere que ahorres, quiere que pongas tu dinero en circulación", dijo Keith Gumbinger, analista de mercados hipotecarios en HSH.com.
Las históricas tasas de interés de hoy implican que la mayoría de las líneas de crédito de valores de viviendas (HELOC, por sus siglas en inglés) están cobrando sus tasas más bajas. Muy probablemente tu HELOC es de alrededor de 3% si la has tenido desde hace un par de años, o de 4% o 5% si el préstamo es más reciente.
Con la cuenta de banco típica y financiamiento monetario que pague mucho menos del 1%, retirar tus ahorros apenas te cuesta algo en ingresos perdidos. Pero recuerda no poner en riesgo tu colchón de seguridad.
Los contratistas ansiosos bajan precios
Aunque la industria de la construcción rebotó un poco el año pasado, el negocio sigue siendo lento. ¿Recuerdas cuando lograr que un contratista te devolviera la llamada era todo un reto?
Ahora, los mejores profesionales en la ciudad harán el trabajo con una sonrisa, y quizás te ofrecerán precios 10% o hasta 20% por debajo de lo que habrías pagado cuando los bienes raíces iban a la alza, según Bernard Markstein, economista de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
El precio de los materiales bajó
El costo del material de construcción también se fue para abajo. El precio del triplay está 23% abajo desde su punto alto en alrededor de 2005, la tablaroca está 29% abajo y la madera de vigas y polines está 35% abajo.
No todos los precios de las materias primas cayeron tanto: el techado de asfalto, que está hecho de un subproducto del petróleo, sólo cayó 7% en los últimos dos años. Los aislantes, que han sido muy cotizados por los descuentos energéticos y los altos precios del combustible, están sólo 2% abajo desde 2006. Aún así, en general, los materiales de construcción son una ganga.
Reducirás tus costos de energía
No necesitas contratar a un constructor ecológico para notar ahorros energéticos gracias a la renovación. En una casa construida antes de la guerra en la zona noreste de Estados Unidos, por ejemplo, una remodelación estándar en la cocina podría recortar el costo de tus servicios en 400 dólares al año gracias al nuevo aislante, ventanas y electrodomésticos.
Años de estos ahorros no logarán cubrir el precio del proyecto, pero piensa en las cuentas de energía y calefacción como un dividendo anual.
Arreglar cuesta menos que comprar
Con el precio promedio de una vivienda 22% abajo desde 2006, quizás piensas que es el momento oportuno para comprar ese baño nuevo o alguna otra modernidad que quieras incluir en tu casa. Después de todo, suena mejor comprar el dolor de cabeza de remodelación de alguien más con un descuento.
Pero no puedes asumir que venderás fácilmente tu casa en este rudo mercado y después hallarás un nuevo lugar que contenga los elementos exactos que quieres, y no una serie de cosas que no quieres. Mudarte sigue siendo mucho más costoso que mejorar tu casa, dice John Ranco, ex presidente de la Asociación Greater Boston Association of Realtors.
Para empezar, las comisiones y las cuotas de venta de una casa de 400,000 dólares podrían ser de hasta 25,000 dólares. "Puedes hacer una remodelación significativa con todo ese dinero", dijo Ranco. "Y eso ni siquiera incluye el alto precio que pagarás por la casa nueva, los costos de la mudanza, la inevitable pintura y los tratamientos en las ventanas que necesitará ese nuevo hogar".
Puedes conservar esa hipoteca sub-5%
Siempre y cuando no estés bajo el agua o no hayas destrozado tu crédito, podrás tomar ventaja de las recientes tasas de interés hasta el suelo para asegurar una hipoteca de tasa fija por debajo del 5%.
Dentro de varios años, seis o siete, tendrás que deshacerte de ese préstamo, dijo Baker, de Harvard. Eso no está mal, pero podría implicas cientos de dólares al mes en costos de intereses añadidos.
"Si puedes remodelar tu casa para poderte quedar ahí unos años más, también puedes ajustarte a esa tasa de una vez en la vida", dijo Baker.
Los proyectos pequeños aún agregan valor
En la era del post-boom, la regla dorada para aumentar el rendimiento potencial de una mejoría a la casa es simple: si estás mejorando tu casa para que combine con casas similares en tu zona, lo más seguro es que recuperes la parte más grande del costo a la hora de vender. Si superas el promedio del vecindario, quizás no será así.
"Remodelar una cocina de 10 años porque ya no te gusta el estilo ya no es redituable", dice Thomas Collimore, director de educación del inversionista en el Instituto CFA. "Pero remplazar una cocina de 1960 es algo completamente distinto".
Al menos en el futuro predecible, los compradores bajarán sus ofrecimientos o no comprarán la casa a menos que ya hayas hecho este tipo de renovaciones diferidas.
Podrás disfrutar de los resultados
Cuando llegue la hora de vender tu casa, lo más probable es que tengas que hacer las muy necesarias renovaciones que no habías querido hacer. Eso no sólo aumenta presión al proceso de poner tu casa a la venta, sino que terminarás gastando el dinero, muy probablemente cuando los costos de construcción, materiales y préstamos sean más altos.
¿Por qué no gozar de los beneficios de un horno nuevo o un armario nuevo para ti y tu familia en vez de comprarlos en la casa de junto? ¿Por qué no hacer proyectos lo más pronto posible para gozar de los resultados?
A diferencia de las vacaciones, los autos de lujo y otros gastos discrecionales, tus proyectos de remodelación podrían recuperar una cantidad significativa de su costo algún día.
Aún así, las mejorías que hagas a tu casa no son sólo decisiones de inversión. No deberías remodelar la cocina o el baño con la esperanza de obtener una ganancia, pero si quieres mejorar la calidad de vida en tu casa y puedes lidiar con el costo, es dinero bien gastado. (Por Josh Garskof)
tomado de: CNNExpansión.com
Pero para 2010, la revista anunció que el reembolso típico es de apenas 60%. Parece que no es el momento adecuado para remodelar la cocina o por fin comprar esa tina de baño que tanto quieres, ¿o sí?
Kermit Baker, analista del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda en la Universidad de Harvard, cree que sí es posible.
"En muchos casos, estos proyectos tienen más sentido ahora que el que tenían cuando el mercado estaba en su punto más alto".
Asumiendo que te gusta lo que no puedes cambiar sobre tu casa (el vecindario, la escuela local, la cercanía a lugares que te son importantes) y planeas quedarte cinco años más, mejorar tu casa es una estrategia astuta. Aquí te decimos por qué.
El financiamiento es poco costoso
El ambiente económico actual suaviza las cosas para la gente que tiene un equilibrio financiero estable.
"La Fed no quiere que ahorres, quiere que pongas tu dinero en circulación", dijo Keith Gumbinger, analista de mercados hipotecarios en HSH.com.
Las históricas tasas de interés de hoy implican que la mayoría de las líneas de crédito de valores de viviendas (HELOC, por sus siglas en inglés) están cobrando sus tasas más bajas. Muy probablemente tu HELOC es de alrededor de 3% si la has tenido desde hace un par de años, o de 4% o 5% si el préstamo es más reciente.
Con la cuenta de banco típica y financiamiento monetario que pague mucho menos del 1%, retirar tus ahorros apenas te cuesta algo en ingresos perdidos. Pero recuerda no poner en riesgo tu colchón de seguridad.
Los contratistas ansiosos bajan precios
Aunque la industria de la construcción rebotó un poco el año pasado, el negocio sigue siendo lento. ¿Recuerdas cuando lograr que un contratista te devolviera la llamada era todo un reto?
Ahora, los mejores profesionales en la ciudad harán el trabajo con una sonrisa, y quizás te ofrecerán precios 10% o hasta 20% por debajo de lo que habrías pagado cuando los bienes raíces iban a la alza, según Bernard Markstein, economista de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
El precio de los materiales bajó
El costo del material de construcción también se fue para abajo. El precio del triplay está 23% abajo desde su punto alto en alrededor de 2005, la tablaroca está 29% abajo y la madera de vigas y polines está 35% abajo.
No todos los precios de las materias primas cayeron tanto: el techado de asfalto, que está hecho de un subproducto del petróleo, sólo cayó 7% en los últimos dos años. Los aislantes, que han sido muy cotizados por los descuentos energéticos y los altos precios del combustible, están sólo 2% abajo desde 2006. Aún así, en general, los materiales de construcción son una ganga.
Reducirás tus costos de energía
No necesitas contratar a un constructor ecológico para notar ahorros energéticos gracias a la renovación. En una casa construida antes de la guerra en la zona noreste de Estados Unidos, por ejemplo, una remodelación estándar en la cocina podría recortar el costo de tus servicios en 400 dólares al año gracias al nuevo aislante, ventanas y electrodomésticos.
Años de estos ahorros no logarán cubrir el precio del proyecto, pero piensa en las cuentas de energía y calefacción como un dividendo anual.
Arreglar cuesta menos que comprar
Con el precio promedio de una vivienda 22% abajo desde 2006, quizás piensas que es el momento oportuno para comprar ese baño nuevo o alguna otra modernidad que quieras incluir en tu casa. Después de todo, suena mejor comprar el dolor de cabeza de remodelación de alguien más con un descuento.
Pero no puedes asumir que venderás fácilmente tu casa en este rudo mercado y después hallarás un nuevo lugar que contenga los elementos exactos que quieres, y no una serie de cosas que no quieres. Mudarte sigue siendo mucho más costoso que mejorar tu casa, dice John Ranco, ex presidente de la Asociación Greater Boston Association of Realtors.
Para empezar, las comisiones y las cuotas de venta de una casa de 400,000 dólares podrían ser de hasta 25,000 dólares. "Puedes hacer una remodelación significativa con todo ese dinero", dijo Ranco. "Y eso ni siquiera incluye el alto precio que pagarás por la casa nueva, los costos de la mudanza, la inevitable pintura y los tratamientos en las ventanas que necesitará ese nuevo hogar".
Puedes conservar esa hipoteca sub-5%
Siempre y cuando no estés bajo el agua o no hayas destrozado tu crédito, podrás tomar ventaja de las recientes tasas de interés hasta el suelo para asegurar una hipoteca de tasa fija por debajo del 5%.
Dentro de varios años, seis o siete, tendrás que deshacerte de ese préstamo, dijo Baker, de Harvard. Eso no está mal, pero podría implicas cientos de dólares al mes en costos de intereses añadidos.
"Si puedes remodelar tu casa para poderte quedar ahí unos años más, también puedes ajustarte a esa tasa de una vez en la vida", dijo Baker.
Los proyectos pequeños aún agregan valor
En la era del post-boom, la regla dorada para aumentar el rendimiento potencial de una mejoría a la casa es simple: si estás mejorando tu casa para que combine con casas similares en tu zona, lo más seguro es que recuperes la parte más grande del costo a la hora de vender. Si superas el promedio del vecindario, quizás no será así.
"Remodelar una cocina de 10 años porque ya no te gusta el estilo ya no es redituable", dice Thomas Collimore, director de educación del inversionista en el Instituto CFA. "Pero remplazar una cocina de 1960 es algo completamente distinto".
Al menos en el futuro predecible, los compradores bajarán sus ofrecimientos o no comprarán la casa a menos que ya hayas hecho este tipo de renovaciones diferidas.
Podrás disfrutar de los resultados
Cuando llegue la hora de vender tu casa, lo más probable es que tengas que hacer las muy necesarias renovaciones que no habías querido hacer. Eso no sólo aumenta presión al proceso de poner tu casa a la venta, sino que terminarás gastando el dinero, muy probablemente cuando los costos de construcción, materiales y préstamos sean más altos.
¿Por qué no gozar de los beneficios de un horno nuevo o un armario nuevo para ti y tu familia en vez de comprarlos en la casa de junto? ¿Por qué no hacer proyectos lo más pronto posible para gozar de los resultados?
A diferencia de las vacaciones, los autos de lujo y otros gastos discrecionales, tus proyectos de remodelación podrían recuperar una cantidad significativa de su costo algún día.
Aún así, las mejorías que hagas a tu casa no son sólo decisiones de inversión. No deberías remodelar la cocina o el baño con la esperanza de obtener una ganancia, pero si quieres mejorar la calidad de vida en tu casa y puedes lidiar con el costo, es dinero bien gastado. (Por Josh Garskof)
tomado de: CNNExpansión.com
26 enero, 2011
Dara Infonavit crédito para mejora de casa
El Infonavit lanzará en este mes de enero un programa crediticio para mejora de casa, cuya garantía será la subcuenta de vivienda del trabajador.
El préstamo podrá ejercerse aún cuando ya se adquirió una casa a través del Infonavit, siempre y cuando ya esté pagado el primer crédito y el solicitante siga laborando, pues aún acumula dinero en su subcuenta de la vivienda.
Quien no haya ejercido su crédito, también podrá usar este préstamo para remodelar y no perderá su derecho de adquirir el crédito tradicional.
El crédito lo otorga una institución financiera y la garantía es el saldo acumulado de la subcuenta de vivienda. Hay mucha gente que quiere poco dinero y es antieconómico sacar una hipoteca, explicó Víctor Borrás, director general del Infonavit.
El monto aproximado que se prestará a los derechohabientes es de 43 mil pesos, pero aún se espera el último acuerdo con entidades financieras.
La mayor parte del crédito se otorgará a través de una tarjeta para la compra de materiales de construcción y otra parte se dará en efectivo para el pago de mano de obra.
Como el dinero está respaldado por su ahorro ante el Infonavit, hay una garantía líquida y eso reduce el riesgo, por lo que la tasa será accesible, aseguró Borrás.
En caso de que el trabajador no realice los pagos para cubrir el crédito que se le otorgó, se sacará el dinero de su subcuenta de vivienda y como en cualquier caso de moratoria el reporte de impago pasará al Buró de Crédito, advirtió el funcionario.
El Instituto cuenta con emprendedores certificados que pueden guiar a los derechohabientes en el proceso del crédito y de la remodelación. Su pago por servicios va del 8 al 15% del monto del crédito.
tomado: de metroscubicos.com
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